Сюрпризы новостроек

Сюрпризы новостроек

Долевое строительство жилья, несмотря на существующие риски, пользуется повышенным спросом. При этом стать долевым участником строящегося объекта недвижимости можно как на начальной стадии строительства (на этапе котлована, или свай, или нескольких этажей), так и на стадии отделочных работ (когда дом уже достроен).

Привлекательность первичного рынка жилья в том, что у покупателя квартиры в строящемся доме есть возможность (по сравнению с ценами на аналогичное готовое жилье) по невысоким ценам купить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем существуют некоторые опасения, связанные с нарушениями прав дольщиков, неоправданным затягиванием сроков строительства жилья, риском не завершения строительства или его существенного удорожания.

Строительные и иные компании, занимающиеся строительством и продажей жилья, привлекая средства дольщиков, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в подобных проектах сопряжено с высокой вероятностью возникновения ущерба. Некоторые застройщики не очень охотно используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины этого связаны не только с тем, что цена на банковские кредиты довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк, застройщик или заказчик должны иметь утвержденную документации, бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение.

Ранее, в случае когда финансирование проекта велось за счет средств граждан и организаций на основании договоров долевого участия, застройщики имели большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены были вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получали дешевый ресурс, которым пользовались без надежной системы надзора и контроля. Теперь, с изменением законодательства в этой области, степень рисков уменьшилась, но все же «серые» схемы привлечения денежных средств граждан и юридических лиц, иногда встречаются.

И все же нельзя сравнивать строительные компании друг с другом. Известно уже не мало хороших «альянсов», которые работают по схеме: банк – застройщик – дольщик и, причем успешно. Строящиеся при таком партнерстве многоквартирные дома, достраиваются довольно активно и доверие дольщиков к ним высоко.

Историю своего долевого участия в строительстве жилья мне поведала одна покупательница квартиры в новостройке в Казани.

Реальная история

Когда я принимала решение о приобретении квартиры, то передо мной встал выбор между построенной новостройкой, новостройкой на стадии строительства и вторичным жильем. Во всех случаях существовали свои плюсы и минусы.

Тогда, несколько лет назад, возможность купить квартиру по ипотеке с рассрочкой платежа до пенсионного возраста не было, ипотека, можно сказать, только начинала развиваться, и вариант приобрести с помощью ипотечного кредита я не рассматривала.

Тогда я рассуждала так: «Новый объект — это не только новые технологии постройки, но и современные коммуникации, отсутствие предыстории объекта, и, как следствие, отсутствие рисков, связанных с предыдущими собственниками». Но при этом новый готовый дом стоил дороже тех домов, которые имеют многолетнюю историю. А приобретать квартиру на так называемом «вторичном» рынке не хотелось и если быть честной – не хватало денег даже на «хрущевку», а только на ее половину. Но все же, если покопаться глубже, тогда моя молодая душа хотела чего-то нового, красивого. Хотелось видеть под окнами лес или хотя бы небольшую посадку, хотелось оказаться и среди только новых домов, в которых люди, также как и я, были бы первыми жителями.

В моду стали входить огороженные территории домов, собственная автостоянка с охраной, экологически чистое место, что для большого мегаполиса не маловажно. И решение было принято однозначно, несмотря на советы старших: только новый дом. Но так как денег на стопроцентную оплату не было, я внесла в строительную компанию пятьдесят процентов, а остальные средства необходимо было оплачивать без задержек равными долями в течение 8 месяцев.

Теперь то, спустя почти четыре года, стало ясно, что выбор мой был правильный. Но были и свои неприятные казусы при строительстве, о которых я обязательно расскажу и, но даже если посчитать все затраты по покупке, ремонту, оформлению документов нашим товариществом собственников жилья, то все равно — решение было верным. Хотя можно было выбрать другую строительную компанию с положительной репутацией, но месторасположение других строящихся домов меня не устраивало.

Сейчас я начала понимать почему, например, при выборе нового жилья потенциальные инвесторы в последнее время все чаще отдают предпочтение приобретению какого-то объекта недвижимости путем заключения договора участия в долевом строительстве по сравнению с несколькими годами ранее. Но всегда есть вероятность того, что строительная компания не успеет достроить дом в сроки, как это произошло в моем случае.

В настоящее время действует огромное число строительных компаний и агентств недвижимости, которые посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства граждан и юридических лиц для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить объект недвижимости по определенно низкой цене, чем готовый, в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки.

Конечно же, схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и дольщику, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй — привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства.

При этом существуют проблемы, связанные с некоторыми рисками и защитой прав и интересов дольщиков. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительства, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика или самого дольщика, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости либо иными обстоятельствами.

В моем случае строительная компания присылала письма в виде извещения о продлении договора долевого участия. Сначала срок строительства жилого дома продлили со 2 до 4 квартала 2006 года, с чем я согласилась, подписав дополнительное соглашение о продлении строительства (договор же я подписывала в первых числах февраля 2005 года).

Затем я получила еще одно письмо, в котором застройщик перечисляет непредвиденные обстоятельства, тормозящие строительство дома — «трудности Генподрядчика при выполнении строительно-монтажных работ в период подготовки празднования 1000 – летия г. Казани и в зимний период». Застройщик, при этом «уважительно отчитался» о проделанной работе: «закончены работы по устройству монолитного железобетонного каркаса и устройству мусоропровода, прокладке наружных сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации, ведется кирпичная кладка наружных и внутренних стен верхних этажей, параллельно приступили к отделочным работам и установке оконных блоков с балконными дверьми».

Из-за неблагоприятных погодных условий начала 2006 года были нарушены сроки поставки стройматериалов, в чем, конечно же, не было вины генподрядчика. Хотя можно было, наверное, и предусмотреть данную ситуацию. А во время праздников стройка замерла лишь на десять дней и процесс строительства можно было нагнать в выходные. Заметьте, что, конечно же, приятно когда работодатель заботится о выходных днях своих рабочих, и они отдыхали все это время каждую субботу, воскресенье, праздничные дни, а работали строго с 9.00 до 17.00. Но я сравнивала с другими действующими стройками: в основном рабочие работали и в субботу, и допоздна, пока не стемнеет, а на некоторых строительных площадках рабочие ведут внутренние и наружные работы даже в темное время суток (видимо, работают в 2-3 смены).

Наверное, я все же была права, так как строительство другого жилого дома «моего» застройщика на сегодняшний день идет гораздо активнее: работает другой генподрядчик и дом строится даже в выходные дни. Скорее всего застройщик боится опоздать со сроками сдачи, недовольства дольщиков и контроля со стороны государственных органов, хотя раньше органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан не наделялись государственными полномочиями по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Эта мера, видимо, была своевременна.

Не смотря на существенное увеличение срока строительства, я выплатила всю стоимость квартиры в соответствии с договором. Нельзя сказать о том, что дом строился долго, его построили быстро. А вот вводить объект в эксплуатацию, помогать в организации ТСЖ то ли опыта не хватало, то ли изменение законодательства испугало.

Также по слухам и по разговорам некоторых сотрудников строительной компании, проблема была в том, что в связи с развитием социальной ипотеки, «город» хотел забрать себе 20% квартир нашего дома, также как и в других новых домах. Объяснялось это тем, что « для социальной ипотеки количество строящихся многоквартирных домов просто не хватает и застройщики должны отдавать часть из построенных квартир», хотя квартиры-то, например, в нашем доме давно уже были раскуплены как гражданами, так и юридическими лицами.

У меня и большинства дольщиков нашего строящегося дома, сразу возник вопрос: «Пардон, а причем тут наши квартиры? Весь дом строится на наши собственные средства, и очень часто нам нечем было расплатиться за квадратные метры, стоимость которых увеличивалась каждый квартал, мы лишали себя заветного отпуска и вообще прелестей жизни и бежали в банк с последними триста рублями». Такие эмоции были не только у нас, но и весь рынок недвижимости стал каким-то болезненным, люди боялись продавать, опасаясь повышения цен. Об этом говорилось не только в печатных СМИ. Но одно я помню точно: слухи слухами, а стоимость жилья выросла в тот год ровно в два раза.

Участие в долевом строительстве помимо финансовых, стоило мне и моральных переживаний: сколько я, как и все жители дома ждали, волновались, боялись, что дом готов, а внутреннюю отделку не сделают и будут с нас просить денег, что выросший в цене цемент станет дефицитом, рабочие на стройке перестанут работать…

Но все же в этом году, наконец, создано ТСЖ и новоселы приступили к ремонту в своих квартирах. А по прошествии трех лет (с 2005 по 2008г.г.) рыночная стоимость моей квартиры выросла более чем в три раза. Думала, продать, пока строился дом, но покупателей оказалось много и мне стало жалко продавать. А когда продумала дизайн квартиры, стала закупать строительные материалы и вовсе передумала, вспомнилось, как я тщательно подбирала месторасположение дома, этаж и планировку. А те, кто отговаривали меня от долевого строительства, уже не говорят мне: «Зачем тебе это нужно?» или «Могла купить готовое!», а твердят совсем другое: «Молодец, успела, вовремя купила». И действительно глядя на сегодняшние цены, их рост, становится как-то не по себе. Покупку квартиры за наличные деньги в строящемся доме сейчас бы я, наверное, не осилила, а вот по ипотеке…

В следующем номере мы опубликуем продолжение рассказа о покупке квартиры в новостройке. Речь пойдет о ремонте квартиры и об обнаруженных строительных дефектах.

www.kazned.ru

23.09.2008

Оцените статью
Добавить комментарий