Существует ли какой-либо договор на оказание посреднических услуг при продаже земельного участка, да и вообще недвижимости в целом. (Например, агентства недвижимости работают с продавцом по договору или нет).
Законодательно не установлены ни тип, ни вид договора, заключаемого при продаже недвижимости между владельцем недвижимости /потенциальным покупателем и агентом-посредником. Согласно ч.1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской федерации Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Так как договор является разновидностью сделки, то в соответствии со статьей 161 ГК РФ в случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо или сумма выплачиваемая по договору превышает не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, то для такого договора обязательна письменная форма. Применяемый в данном случае МРОТ составляет 100 рублей. Таким образом, учитывая размер вознаграждения агентам-посредникам, договор в любом случае необходимо заключать в письменно виде.
Каким может быть договор с агентством? Стороны могут выбрать любую из имеющихся в Гражданском кодексе разновидностей договора, а также придумать (если конечно такое им удастся, что маловероятно) свою. В основном применяются 5 видов договоров:
-
Договор подряда;
-
Договор возмездного оказания услуг;
-
Договор поручения;
-
Договор комиссии;
-
Агентский договор.
Деятельность агента (агентства), как правило, состоит из двух составляющих либо одной из них:
-
Реализация объекта недвижимости;
-
Оформление сделки, включающее сбор необходимых документов, их подачу, составление договора, первичная регистрация объекта недвижимости, если такая не была проведена, и прочие сопутствующие сделки действия.
Рассмотрим каждый из договоров в связи с этими пунктами.
Договор подряда
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. Таким образом, этот договор абсолютно не подходит для первой составляющей деятельности агентства недвижимости (АН), но частично может подойти для второй, например, составление договора купли-продажи. Это форма договора практически не используется агентствами.
Договор возмездного оказания услуг
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Этот вид договора отличается от предыдущего тем, что здесь предусмотрен более широкий круг действий. Очень распространенный вид договора, применяемый агентствами недвижимости. Этим договором можно предусмотреть любую деятельность исполнителя, которую обычно осуществляют АН. Но нужно иметь в виду следующее. Исполнитель, осуществляя свою деятельность, действует без доверенности, то есть от своего имени, что лишает его возможности выполнить некоторые действия, обычно осуществляемые агентствами. Если же существо отношений предусматривает, что АН, его сотрудники действуют по доверенности, выданной заказчиком, тогда это будет Договор поручения или агентский договор.
Договор поручения
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ). От оказания услуг отличается тем, что поверенный (в нашем случае агентство недвижимости):
-
действует от имени доверителя на основании выданной доверенности;
-
действует точно в соответствии с указаниями поверенного, а не по своему усмотрению;
-
кроме вознаграждения за исполнение поручения Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором, возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.
Договор комиссии
-
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
При комиссии стороны сделки «не видят» друг друга, они ведут дела через агента. Так же как и в «комиссионке», где покупатель товара никогда не встречается с продавцом, а продавец с покупателем. Поэтому данная форма отношений редко применяется агентствами недвижимости, так как последние предпочитают сводить между собой стороны сделки, сами формально не участвуя в сделке. К тому же такое участие практически очень сложно осуществить, учитывая процедуру государственной регистрации сделок.
Агентский договор
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, что аналогично договору комиссии.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что аналогично договору поручения.
Агентский договор представляет из себя симбиоз договора комиссии и договора поручения.
Как какой же договор выбрать? Здесь стороны свободны в своем выборе. Однако необходимо учесть, что не название определяет вид договора, а его содержание. А от вида договора зависит правовое регулирование, то есть права и обязанности сторон.
Например, по договору возмездного оказания услуг Заказчик вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, даже если самим договором предусмотрены иные условии, например штрафные санкции. На деле это будет означать, что АН, выполнив 90 % предусмотренной договором деятельности, (например, агентство провело первичную регистрацию объекта недвижимости, составило и подало документы на продажу объекта, но не успело получить свидетельство о регистрации права и передать его заказчику) рискует как минимум остаться без прибыли. Вероятно, оно понесет убытки, ведь доказать размер фактически понесенные агентством расходов на практике почти не возможно. Таким образом, заказчик может легальным образом «кинуть» агентство, которое максимум, что может, так это не вернуть заказчику документов на недвижимость, но их заказчик легко может восстановить, за гораздо меньшие деньги, чем стоят услуги агентства. При этом само агентство, являясь исполнителем по договору возмездного оказания услуг, вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Очевидно, интересы агентства в данном случае менее защищены, чем его клиента.
В подобной ситуации по договору поручения его положения защищают обе стороны одинаково: каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любое время (ст. 977 ГК РФ). Если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель не возмещает убытки поверенному (в нашем случае – АН), но обязан возместить ему понесенные при исполнении поручения издержки, а также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.
Отказ поверенного от исполнения поручения доверителя не является основанием для возмещения убытков, причиненных доверителю прекращением договора поручения, за исключением случаев отказа поверенного в условиях, когда доверитель лишен возможности иначе обеспечить свои интересы, а также отказа от исполнения договора, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя.
В случае, если агентство недвижимости выступает в качестве комиссионера по договору комиссии, Комитент вправе в любое время отказаться от исполнения договора комиссии, отменив данное комиссионеру поручение, а АН вправе требовать возмещения убытков, вызванных отменой поручения. В данном случае интересы агентства наиболее защищены, но и как было сказано выше, данная норма работает, если АН самостоятельно реализует или приобретает объект недвижимости клиента (для клиента). При этом само агентство не вправе, если иное не предусмотрено договором комиссии, отказаться от исполнения договора, за исключением случая, когда договор заключен без указания срока его действия.
Последствия досрочного расторжения агентского договора такие же, как при договоре поручения, если агент действует от имени принципала, либо как при договоре комиссии, если агент действует от своего имени.
При выборе вида договора необходимо учитывать, что по договору поручения, комиссии и агентскому договору кроме непосредственно вознаграждения лицо, пользующееся услугами АН, обязано возместить расходы агентства. Так как заранее клиент агентства в отличие от самого агентства не знает, каковы будут эти расходы, то рекомендуется прописывать в договоре следующее: «вознаграждение Агента (Комиссионера, Поверенного) по настоящему договору составляет ___ рублей и включает в себя все расходы последнего, связанные с исполнением настоящего договора». В противном случае клиент агентства рискует столкнуться с необходимостью оплачивать непомерные расходы сотрудников АН на такси, ксерокопии и т.п.
Если агент или комиссионер по соответствующему договору гарантирует исполнение обязательств контрагента своего клиента, например, гарантирует, что покупатель действительно в срок заплатит определенную сумму, то такую гарантию (она называется делькредере) необходимо прямо прописывать в договоре и, если договором не предусмотрено иное, такая гарантия подлежит отдельной оплате.
И последнее. Чтобы не избежать возможных споров между АН с клиентом необходимо фиксировать факт исполнения договора подписанием соответствующего документа: акт приемки оказанных услуг (выполненных работ), отчет комиссионера (агента, поверенного), утвержденный комитентов (принципалом, поверенным)
23.09.2008
